TECHNIQUE
東京ベイコート倶楽部RSとエクシブSタイプの売却お役立ち情報
リゾートトラストから東京ベイコート倶楽部を購入する時はエクシブとは違った完全会員制の利用や所有の喜びに溢れ不安などはないかと思います。
ゲートでのポーターのお出迎えにはじまり、天井も高く優雅な佇まいのエントランスロビーは優雅なアーバンリゾートのはじまりを演出してくれています。また部屋に向かう際もエレベータの中へ入りルームキーを差し込み自分のお部屋のあるフロアーの階数を押さなければエレベータが動きませんし自分のお部屋がある階にしか行けません。セキュリティーやプライバシーがとてもしっかりしている点とその海外の高級ホテル風な演出が完全会員制の雰囲気を醸し出しています。
地上100メートルのブリッジ上にあるSPA＆プールは2棟の上空でつながっている。大人のリゾートということもあって子供が利用できるのは夕方5時まで（午前中はOK）というのも完全会員制の倶楽部を大人がゆっくりと楽しめるシステムになっています。サウナやジャグジー後にはソファーでくつろげるスペースもあり東京湾を一望しながら夕暮れ時をゆったり過ごせます。ソファの座り心地も評判で無料で提供されるフレッシュジュースとドライフルーツで何時間でもくつろげる空間です。
ただ、エクシブで初のSタイプの蓼科は当時1200万～1250万円で販売していて、現在のSタイプは1500万円以上になっています。やはりタイムシェアで交換利用ができるSタイプの施設がどんどん増えてきてSグレードの付加価値が上がってきました。なので、エクシブ蓼科のSタイプの値下がり率は低いので、蓼科のSを売却をお考えの方はご相談ください(笑)
エクシブもベイコートも竣工後5年は譲渡禁止期間として名義変更が認められていません。5年の経過に流通中古市場にベイコートが登場しBSベイスイートの12泊タイプでリゾートトラストの販売価格が700万円前後だったのが中古平均相場が300万円前後、販売価格1200万円前後のLSラグジュアリースイートが500万円前後で推移しています。
東京ベイコート倶楽部のRSロイヤルスイートが販売価格1,750万が760万円前後と値下がらないのは、上記と同様「芦屋ベイコート倶楽部 ホテル＆スパリゾート」と2019年春開業予定の先駆けて会員権販売中のラグーナベイコート倶楽部ができ交換利用ができるRSタイプの施設がどんどん増えてきてRSグレードの付加価値が上がってきました。また、首都東京の最上位クラスと言う希少価値もあって東京ベイコート倶楽部のRSロイヤルスイートの値下がり率は低いです。
リゾートトラストの主力であるエクシブ会員権の中でも最安値を推移している価格が付いているものも見られる昨今、このページでは値下がりにくいエクシブSタイプと東京ベイコート倶楽部を売却するベストなタイミングはいつなのか？エクシブSタイプと東京ベイコート倶楽部の売却を上手くおこなうためのお役立ち情報の発信をおこなっていきます。
東京ベイコート倶楽部RSとエクシブSタイプの交換利用について
売却とは関係ない内容で少し余談です
東京ベイコート倶楽部にはエクシブオーナーも交換で利用ができます。東京ベイコート倶楽部は完全会員制でベイコート会員とそのゲストの方、エクシブオーナ（ラージ以上）もゲストとして利用可能になります。つまりエクシブの所有グレードはラージ以上が条件で、宿泊のカレンダー権利もレッド、ゴールドとの交換になります。つまり東京ベイコート倶楽部の会員権の権利日はすべてレッドとなります。
エクシブラージグレードは東京ベイコート倶楽部のBSベイスイートの利用ができます。エクシブのスイートを所有している会員さんはBSベイスイートとLSラグジュアリースイートの利用ができます。エクシブのスーパースイートを所有している会員さんはRSロイヤルスイートの他全てのベイコートの部屋の利用ができます。
エクシブシリーズが成功した要因の1つはオーナーとゲストに料金が同じだったことがあげられます。法人会員のゲスト利用や接待による取引先の利用。個人会員であれば親戚の利用など幅広く利用され稼働率の確保も出来たのではないでしょうか？また、会員権販売においてもエクシブを利用したことがある会員さんの周りの方々が購入する紹介契約も非常に多く、非会員の利用を大いに促進してきた相乗効果がでていました。
一方、東京ベイコート倶楽部では、非会員ゲスト料金をメンバーの50％増しに設定しました。東京ベイコート倶楽部を所有していないエクシブの会員さんもゲストとして宿泊になりますので料金は割高になります。
そういっ状況を知ってか、ベイコート販売の後半はエクシブ会員さんが上乗せをして東京ベイコート倶楽部へ切り替え契約が増えました。日々の利用で稼働率の期待ができる首都圏の会員さんだけでなく、地方のエクシブ会員さんでベイコートの利用が年に1回程度しか見込めない方々にも切り替え契約をした結果が東京ベイコート倶楽部の稼働率の低迷を招いてしまったのではないでしょうか？
エクシブが法人会員さんの社員利用や団体客利用、婚礼をうまく取り込み稼働率は高水準を維持してきました。その対極として、リゾートトラストの悲願でもあった「完全プライベートリゾート」のベイコートの稼働率は現在、ゲストに対する室料差額を還元する「サンクスキャンペーン」などを試みているが稼働率向上に大きな結果はでなかったようです。会員とゲストの差別化と稼働率のジレンマをどう解決していくのかが大きな課題のようです。
売り上げ至上主義で稼働率の低迷を招いてしまった会員権の販売戦略を2018年の芦屋と2019年の蒲郡、2020年の横浜といったベイコートでは是非、見直しをしてほしいです。
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